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Tags
terreno para kitnets, planejamento de obra, infraestrutura urbana, Copel, rede elétrica, esgoto, bloco estrutural, impermeabilização, imóveis para aluguel, diário da obra
CONTEÚDO
Um bom empreendimento começa muito antes da primeira parede
Quando pensamos em construir um imóvel para aluguel, é comum focarmos na planta, no acabamento ou no custo da obra.
Mas, na minha opinião, uma das decisões mais importantes acontece antes mesmo da compra do terreno.
Hoje, analisando meus projetos e a experiência que já tive em outras obras, percebi que escolher um terreno apenas pelo preço pode gerar problemas que vão acompanhar o empreendimento por muitos anos.
Principalmente quando o objetivo é construir várias unidades para locação.
Por isso, antes de fechar qualquer negócio, existem alguns pontos que considero indispensáveis.
Escolha um loteamento que já tenha infraestrutura completa
A minha primeira questão, procurar loteamentos que já estejam totalmente consolidados,e uma questão que algumas pessoas esquecem de verificar,este loteamento está registrado em cartório,está em área de preservação ambiental?
Isso significa verificar se a região já possui:
- rede de esgoto instalada;
- drenagem de águas pluviais;
- abastecimento de água;
- energia elétrica disponível;
- ruas concluídas;
- iluminação pública.
Quando toda essa infraestrutura já está funcionando, as chances de surgir algum imprevisto durante a obra diminuem bastante.
Em loteamentos muito novos, algumas dessas etapas ainda podem estar em andamento, o que pode atrasar o projeto ou gerar custos inesperados.
Verifique se a prefeitura aprova o seu projeto
Esse é um detalhe que muita gente esquece.
Não basta o terreno ser bonito ou barato.
Antes de comprar, vale a pena verificar se o Plano Diretor e a legislação municipal permitem exatamente o tipo de empreendimento que você pretende construir.
No meu caso, por exemplo, a intenção é construir dez kitnets no primeiro terreno.
Por isso, preciso saber se esse projeto poderá ser aprovado da forma como foi planejado.
Resolver essa dúvida antes da compra pode evitar uma grande dor de cabeça no futuro.
A rede elétrica merece atenção especial
Esse foi um problema que já enfrentei em outro empreendimento e aprendi da forma mais difícil.
Quando você constrói várias unidades no mesmo terreno, o consumo de energia aumenta bastante.
Nem sempre a rede existente consegue atender essa nova demanda.
Por isso, antes de iniciar a obra, é importante solicitar um estudo de viabilidade junto à concessionária de energia da sua região.
Dependendo da capacidade da rede, pode ser necessário fazer ampliações ou até mesmo executar um projeto específico.
E esse tipo de adequação pode representar um custo significativo.
Por isso, quanto antes essa informação for conhecida, melhor será o planejamento financeiro da obra.
Observe o caimento do terreno e da rede de esgoto
Outro ponto que considero fundamental é analisar o escoamento do terreno.
Um projeto mal planejado pode causar diversos problemas no futuro.
Entre eles:
- retorno de esgoto;
- mau cheiro;
- dificuldade no escoamento;
- entrada de água durante chuvas muito fortes.
As unidades térreas costumam ser as mais afetadas quando esse tipo de situação não é previsto ainda na fase do projeto.
Por isso, um bom projeto hidráulico faz toda a diferença.
Em imóveis para aluguel, prevenir custa muito menos
Quando construímos para morar, pequenos problemas normalmente podem ser resolvidos rapidamente.
Mas imóveis para locação funcionam de forma diferente.
Você nem sempre estará presente.
Qualquer problema acaba gerando ligações, deslocamentos, manutenção e, muitas vezes, despesas inesperadas.
Por isso, acredito que vale muito mais investir em um bom planejamento do que gastar dinheiro corrigindo erros depois da obra pronta.
No bloco estrutural, improvisar não é uma opção
No meu próximo empreendimento vou utilizar bloco estrutural pela primeira vez.
E isso aumenta ainda mais a importância do planejamento.
Nesse sistema construtivo, praticamente tudo precisa estar definido antes do início da obra.
Depois que as paredes são executadas, fazer alterações pode ser muito mais complicado do que em uma construção convencional.
Por isso, instalações elétricas, hidráulicas e demais detalhes precisam estar muito bem planejados desde o projeto.
A impermeabilização do baldrame merece atenção redobrada
Outro cuidado que considero indispensável é a impermeabilização da fundação.
No meu projeto, o acabamento interno será feito com gesso.
E o gesso não convive bem com umidade.
Se houver infiltração vinda do solo, podem aparecer manchas, bolhas, mofo e até necessidade de refazer parte do acabamento.
Por isso, pretendo dar uma atenção especial à impermeabilização do baldrame logo no início da obra.
É um investimento pequeno quando comparado ao transtorno que pode evitar no futuro.
Construir para aluguel é pensar no longo prazo
Quem constrói imóveis para locação precisa pensar diferente.
O objetivo não é apenas entregar uma obra bonita.
É construir um imóvel resistente, funcional e que exija pouca manutenção ao longo dos anos.
Cada problema evitado representa menos gastos, menos deslocamentos e menos preocupação com os inquilinos.
Na minha visão, um empreendimento bem planejado começa na escolha do terreno e termina apenas quando todas as instalações funcionam corretamente.
Tudo o que acontece entre essas duas etapas depende das decisões tomadas antes mesmo da primeira pá de terra.
Conclusão
Quanto mais estudo esse novo projeto, mais percebo que a qualidade de uma obra depende muito mais do planejamento do que da execução.
Escolher um terreno com boa infraestrutura, confirmar a viabilidade do projeto junto à prefeitura, verificar a capacidade da rede elétrica, analisar o sistema de esgoto e investir em uma boa impermeabilização são decisões que podem evitar muitos problemas no futuro.
Esse será meu primeiro empreendimento em bloco estrutural, e justamente por isso estou procurando planejar cada detalhe com bastante cuidado.
Nos próximos artigos vou compartilhar como essas decisões estão sendo tomadas na prática, mostrando os acertos, os desafios e tudo o que eu aprender durante essa nova etapa.
CTA
Se você também pretende construir kitnets ou imóveis para aluguel, acompanhe esta série de artigos. Vou documentar todas as etapas do meu projeto, desde a compra do terreno até a entrega das unidades, mostrando as decisões que deram certo e os erros que pretendo evitar para construir um empreendimento mais eficiente e com menor custo de manutenção.