Minha Primeira Obra em Bloco Estrutural: Por Que Decidi Mudar o Sistema Construtivo das Minhas Próximas Kitnets
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CONTEÚDO
Depois de anos construindo com tijolo convencional, resolvi mudar
Todas as construções que fiz até hoje foram utilizando a alvenaria convencional. Era o sistema que eu conhecia, que a mão de obra da região dominava e que, até então, atendia às minhas necessidades.
Mas chegou um momento em que comecei a pensar diferente.
Meu próximo projeto será muito maior do que todos os anteriores.
A ideia é construir, inicialmente, um conjunto com oito kitnets, distribuídas em dois pavimentos, em um terreno de aproximadamente 300 m². A proposta é ter quatro unidades no térreo e quatro no piso superior, todas com cerca de 21 m², contendo quarto integrado à cozinha, banheiro e lavanderia individual nos fundos.
E esse projeto será completamente diferente dos anteriores por um motivo: será minha primeira obra utilizando bloco estrutural.
Confesso que nunca construí utilizando esse sistema, mas depois de muito pesquisar, conversar com pessoas que já utilizam esse método e analisar meus objetivos para os próximos anos, decidi que vale a pena fazer esse teste.
Este artigo é justamente para explicar essa decisão e mostrar por que acredito que esse sistema pode fazer muito sentido para quem pretende construir imóveis para locação.
O que é o bloco estrutural?
Diferente da alvenaria convencional, onde primeiro é construída uma estrutura de pilares e vigas para depois fechar as paredes com tijolos, no bloco estrutural as próprias paredes fazem parte da estrutura da construção.
Em outras palavras, a parede deixa de ser apenas um fechamento e passa a suportar parte das cargas da edificação.
Isso reduz diversas etapas da obra e simplifica bastante a execução, desde que tudo tenha sido bem planejado antes do início da construção.
E essa talvez seja a principal característica desse sistema: planejamento é fundamental.
Onde esse sistema costuma ser utilizado?
Embora muita gente ainda ache novidade, o bloco estrutural já é utilizado há muitos anos.
É bastante comum em:
- condomínios residenciais;
- conjuntos habitacionais;
- pequenos prédios;
- apartamentos para locação;
- studios;
- quitinetes;
- imóveis destinados ao Airbnb.
Na maioria dos casos, é adotado em edificações de pequeno e médio porte, frequentemente com até quatro pavimentos, embora existam projetos maiores quando dimensionados adequadamente.
Para quem busca padronização e repetição das unidades, como é o caso das kitnets, esse sistema costuma ser uma alternativa bastante interessante.
Por que resolvi experimentar esse sistema?
Meu objetivo sempre foi construir imóveis que gerem renda recorrente.
Quanto maior a eficiência da obra, maior tende a ser o retorno sobre o investimento.
Depois de analisar vários sistemas construtivos, alguns fatores chamaram bastante minha atenção.
Não foi apenas o possível ganho financeiro.
Foi principalmente a organização da obra.
As vantagens que mais me convenceram
Construção mais rápida
Uma das maiores vantagens é a redução das etapas.
Como boa parte da estrutura já é formada pelas próprias paredes, elimina-se grande parte do trabalho com formas de madeira, pilares e vigas tradicionais.
Na prática, isso tende a acelerar bastante o cronograma da obra.
Para quem pretende construir várias unidades iguais, cada dia economizado faz diferença.
Menos desperdício
Outro ponto que considero muito importante é a quantidade de material desperdiçado.
Quem já fez uma obra convencional sabe como é comum encontrar:
- restos de tijolos;
- pedaços de concreto;
- muita madeira;
- entulho espalhado;
- retrabalho.
No bloco estrutural isso costuma ser menor porque praticamente tudo já segue uma modulação previamente definida.
Isso deixa o canteiro muito mais organizado.
Obra mais limpa
Esse talvez tenha sido um dos fatores que mais gostei.
Como existe menos quebra de paredes, menos cortes e menos improvisações durante a execução, a obra tende a permanecer muito mais limpa.
Quem já administrou uma construção sabe que limpeza também representa economia de tempo e de mão de obra.
Facilidade para repetir unidades
Meu projeto possui oito apartamentos praticamente iguais.
E, futuramente, a intenção é construir ainda mais.
Quando todas as unidades seguem exatamente o mesmo padrão, o bloco estrutural se torna ainda mais interessante.
A equipe ganha ritmo e produtividade.
Boa produtividade da mão de obra
Quando os profissionais possuem experiência nesse tipo de construção, o rendimento costuma ser muito bom.
Naturalmente, isso depende bastante da equipe escolhida.
O acabamento também muda
Outra decisão importante do meu projeto foi a escolha dos acabamentos.
Na parte interna, pretendo utilizar gesso para o acabamento das paredes.
Além de proporcionar um excelente aspecto visual, o acabamento costuma ser mais rápido quando comparado ao reboco tradicional, desde que a execução da alvenaria seja bem feita.
Já na parte externa, a ideia é utilizar massa de acabamento seguida de textura.
Essa combinação tende a oferecer um bom resultado estético, facilita futuras manutenções e combina bastante com imóveis destinados à locação.
Nem tudo são vantagens
Apesar de estar bastante animado para utilizar esse sistema, também encontrei alguns pontos que exigem atenção.
E acho importante compartilhar isso desde o começo.
O projeto precisa estar muito bem definido
Na alvenaria convencional ainda é relativamente comum fazer pequenas alterações durante a obra.
No bloco estrutural isso praticamente desaparece.
Mover uma parede depois de pronta pode comprometer toda a estrutura.
Por isso, tudo precisa estar muito bem planejado antes do primeiro bloco ser assentado.
Instalações exigem planejamento
Toda a parte elétrica e hidráulica precisa ser pensada antecipadamente.
Improvisações durante a execução podem gerar retrabalho e aumentar os custos.
Mão de obra especializada faz diferença
Nem toda equipe está acostumada a trabalhar com bloco estrutural.
Uma execução mal feita pode comprometer justamente as vantagens que esse sistema oferece.
Pretendo investir tempo escolhendo profissionais que já tenham experiência nesse tipo de obra.
Reformas futuras podem ser mais limitadas
Como muitas paredes fazem parte da estrutura da construção, alterações futuras ficam mais restritas.
Para imóveis destinados à locação isso normalmente não chega a ser um problema, já que o projeto costuma permanecer o mesmo durante muitos anos.
Mesmo assim, vale considerar esse aspecto antes de optar pelo sistema.
E quanto custa?
Não existe um valor único.
O custo depende da região, do preço dos materiais, da mão de obra disponível e do próprio projeto.
De maneira geral, o bloco estrutural pode proporcionar economia principalmente pela redução de desperdícios, pela menor quantidade de formas, pela diminuição do uso de concreto em determinados elementos estruturais e pela velocidade de execução.
Por outro lado, é importante lembrar que o projeto estrutural costuma exigir um planejamento mais detalhado desde o início.
Por isso, mais do que olhar apenas o custo do material, acredito que o ideal seja analisar o custo total da obra e o tempo economizado até a entrega.
Vale a pena construir kitnets em bloco estrutural?
Ainda não posso responder essa pergunta com base na minha própria experiência.
Afinal, esta será minha primeira obra utilizando esse sistema.
Mas justamente por isso resolvi compartilhar toda essa jornada aqui no blog.
Minha intenção é mostrar, na prática:
- como foi o orçamento;
- quais dificuldades apareceram;
- onde consegui economizar;
- quais erros aconteceram;
- o tempo real de execução;
- os custos finais;
- e, principalmente, se realmente valeu a pena fazer essa mudança.
Acredito que esse tipo de conteúdo ajuda muito mais do que apenas mostrar teoria.
O que espero aprender nessa obra
Tenho bastante expectativa para esse projeto.
Além de construir minhas primeiras oito unidades em bloco estrutural, pretendo documentar praticamente todas as etapas.
Nos próximos artigos vou compartilhar assuntos como:
- escolha do terreno;
- fundação;
- modulação dos blocos;
- instalações elétricas;
- instalações hidráulicas;
- cobertura;
- acabamento interno;
- acabamento externo;
- custos reais;
- tempo de execução;
- erros e acertos.
Assim, quem pretende utilizar esse sistema poderá acompanhar uma obra real do começo ao fim.
Conclusão
Depois de anos utilizando a alvenaria convencional, acredito que chegou o momento de experimentar uma nova forma de construir.
Não porque ela seja perfeita, mas porque parece fazer bastante sentido para o tipo de empreendimento que pretendo desenvolver daqui para frente.
Meu objetivo continua sendo o mesmo: construir imóveis funcionais, reduzir desperdícios, controlar melhor os custos e aumentar a rentabilidade dos investimentos em aluguel.
Se o bloco estrutural realmente entregar tudo o que promete, certamente será o sistema que utilizarei nos próximos empreendimentos.
E, se aparecerem problemas pelo caminho, eles também serão compartilhados aqui.
Afinal, a proposta deste blog sempre foi mostrar a realidade de quem está construindo patrimônio através de imóveis, com os acertos, os erros e os aprendizados de cada obra. Esse posicionamento está alinhado com a proposta editorial do seu blog, baseada em experiências reais e conteúdo útil para pequenos investidores.
Sugestões de links internos
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FAQ
Bloco estrutural é mais barato que alvenaria convencional?
Nem sempre. A economia costuma vir da redução do desperdício, da rapidez da execução e da otimização da mão de obra.
É possível construir sobrados com bloco estrutural?
Sim, desde que o projeto estrutural seja dimensionado corretamente.
Posso remover uma parede depois?
Em muitos casos, não. Como várias paredes fazem parte da estrutura, alterações exigem análise técnica.
O acabamento precisa ser diferente?
Não necessariamente. É possível utilizar gesso, massa corrida, textura e diversos outros acabamentos compatíveis com o sistema.
Esse sistema serve para kitnets?
Sim. Inclusive, ele é bastante utilizado em empreendimentos com unidades repetitivas, como kitnets, studios e pequenos edifícios.
CTA
Esta será a primeira vez que vou construir utilizando bloco estrutural. Ao longo da obra, vou compartilhar os custos reais, os erros, os acertos e tudo o que aprender no processo. Se você também pretende investir em imóveis para aluguel, acompanhe os próximos artigos e veja, na prática, se esse sistema realmente entrega a economia e a agilidade que promete.